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爛產品兩朵奇葩:8款“涉事”房地產信托清算

作者:網絡來源  日期:2015-10-27 15:58:36  閱讀數:  網友評論:
2013年上半年,手中持有地產信托的高凈值投資者,心里難免惴惴不安。本報不完全統計,上半年共有8款地產信托發生各種影響兌付的風險,有的最后被迫通過拍賣抵押物回籠資金。
雖然風險發生后,信托公司依舊兌付了投資者的本金和預期收益,但是深入研究這些案例后會發現兩條規律:首先,發行時向投資者描繪的風控、項目預期收益等美好情景,幾乎全部落空;其次,融資方過度借債、開發實力弱小的信托產品更容易發生兌付風險。
上海一位信托公司總經理建議,投資者對地產信托產品的風險進行事前識別是最重要的,通過風控前移的方式,排除“帶病”產品。
紗巾背后的猙獰面孔
絕大部分信托產品,發行時都會向投資者許下美好的“承諾”。2012年4月,東莞信托成立了恒信-嘉粵2號集合資金信托產品,規模4840萬元,期限18個月。資金用于向廣東嘉駿投資置業公司發放房地產開發貸款,用于湛江“嘉駿廣場”項目開發建設。
風控措施看上去很完備。首先是評估價值1.53億元,建筑面積5192.42平方米的在建工程做抵押擔保;其次是面積為16202.91平方米的土地使用權做抵押擔保,評估價為4374.79萬元;最后還有實際控制人朱興明、嘉粵集團為該筆貸款提供連帶責任保證擔保。
但事后投資者大跌眼鏡。產品成立7個月后,即2012年11月底,嘉粵集團及其關聯企業等34家公司共同向湛江市中級人民法院申請破產重整。
經匯總統計,2013年5月15日止,嘉粵集團確認債權金額61.19億元。嘉粵集團資產總額約57.89億元,負債卻高達70.35億!
這并非個案。5月底,隨著2號標的物以2.5億元拍賣成交,中信信托舒斯貝爾信托項目,通過分拆成三個標的物拍賣處置后,最終回籠6.5億元資金。
購買這款信托產品優先級受益權部分的共有96位投資者,其中機構1家,自然人95人。雖然在最終到期日2013年2月24日,中信信托通過其他辦法向自然人投資者兌付完成,但在三次拍賣過程中,投資者的心理歷程恐怕也是一波三折。
本報調查發現,當遮羞布被扯下后,“夢幻”的產品露出了并不美麗的“臉蛋”。
首先項目評估價值被高估,這在地產信托產品中屢見不鮮,值得投資者警惕。舒斯貝爾產品所投項目的土地使用權抵押給中信信托,評估價高達12.75億元。最后拍賣收回6.5億元,折價近一半。
其次收益來源方面,信托公司表示兩個項目分別位于核心商業區與濱海旅游區聯接地帶及別墅集中區。地段看起來很不錯,且所投向的兩個項目未來產生的現金流將作為收益來源。然而后來的報道提及,最終該項目施工進度緩慢,項目銷售情況也并不理想,現金流基本落空。
上述信托公司總經理給投資者總結,地產信托產品的要素包括挑選交易對手、地域、產品設計、風控等,信托公司在設計產品時,往往會突出其中部分優點,比如開發商的實力弱小,但是項目地段不錯。投資者需要確定的是首先產品推介材料描述是否準確;其次在相對高收益前提下,風險是否得到管控。
“蝦米”開發商地雷
本報深入研究上半年8款發生風險的地產信托案例后發現,兩個共同特征值得高度警惕。
首先是融資方過度負債,尤其涉及大量民間高利貸的產品最危險。譬如廣東嘉粵集團由于房地產業務擴張過快,企業資金、人才不足,項目投資失誤,加上大舉向民間高息融資,最后不堪重負。2012年11月起,嘉粵集團資金鏈斷裂,眾多債權人上門追債,民間借貸規模高達29億元。
上海一位地產基金人士表示,地產金融領域最大的風險,在于融資方財務安排紊亂,最后大量債務到期,開發商被迫四處尋找資金過橋、轉貸。
新華信托發行的上海錄潤置業股權投資集合資金信托產品的情況也類似。該項目實質控制人鄒蘊玉及其控制的高遠置業,因民間借貸糾紛陷入債務危機,拖累了項目開發進度。截至今年6月,該項目仍是空地,項目建設基本停滯。
其次是開發商實力弱小,因項目運作不佳等原因,導致開工進度、銷售緩慢,資金回籠出問題。開發商*ST珠江2012年3月從重慶國際信托獲得一筆2.1億元的信托貸款,1年后無法按時歸還本利,希望信托公司將借款展期遭拒。
最終其實際控制人北京新興房地產開發總公司出手相救,才緩解了債務危機。上半年,*ST珠江因房地產銷售收入大減、財務費用增加等原因,預計凈虧損約6000萬至7000萬元。
安信信托的昆山純高項目也類似。該項目2009年9月發起成立,但從2009年11月23日起,融資方就持續逾期支付合同約定的還款準備金。昆山純高投資的實際控制人是戴海峰,純高地產在業界并不知名。
上海一位地產基金人士建議,對于信托產品的融資方,最穩妥的交易對手應選央企、大型國企控股或全國排名前百位的開發商。

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